Direitos, Obrigações e Novas Regras para 2025
Arrendar casa em Portugal continua a ser um desafio crescente, com a procura a ultrapassar largamente a oferta disponível, levando a aumentos significativos nas rendas. Para 2025, prevê-se um novo acréscimo, mas há regras a cumprir por parte dos senhorios, especialmente no que toca à atualização dos valores. Este artigo sintetiza as principais alterações previstas na lei, os direitos dos inquilinos e os deveres dos senhorios.
Atualização das Rendas em 2025
A partir de 1 de janeiro de 2025, o coeficiente de atualização das rendas será de 1,0216, o que significa que as rendas poderão ser atualizadas até 2,16% face ao valor anterior. Este limite aplica-se aos contratos celebrados após 7 de outubro de 2023, no âmbito das medidas de apoio à habitação, em vigor até 31 de dezembro de 2029.
Comunicação Obrigatória
O senhorio está obrigado a comunicar por escrito a intenção de aumentar a renda com, pelo menos, 30 dias de antecedência, garantindo que passou um ano desde a última atualização. A comunicação deve ser feita por carta registada com aviso de receção, ou entregue em mão contra assinatura do inquilino.
Na carta deve constar:
- O valor atual da renda;
- O novo valor, após aplicação do coeficiente;
- A fórmula de cálculo: Nova renda = Renda atual x 1,0216;
- A data a partir da qual a nova renda será aplicada.
Fiscalidade: Redução da Taxa de IRS sobre Rendas
A taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais pode ser reduzida com base na duração dos contratos:
| Duração do contrato | Taxa de IRS |
|---|---|
| Inferior a 5 anos | 25% |
| 5 a 10 anos | 15% |
| 10 a 20 anos | 10% |
| Igual ou superior a 20 anos | 5% |
Estas reduções aplicam-se a novos contratos e renovações, desde que:
- A renda não exceda em 50% os valores definidos pelo Programa de Apoio ao Arrendamento;
- O contrato anterior tenha uma renda inferior em pelo menos 5% à atual, para beneficiar de um desconto adicional de 5% na taxa de IRS.
Nota: Contratos anteriores a 1990 estão isentos de IRS.
Seguros de Renda e IRS
É possível deduzir no IRS os seguros de renda, tal como já se faz com o seguro de incêndio. Esta dedução é efetuada no Quadro 4.2 do Anexo F da declaração anual.
Isenção Fiscal para Transição do Alojamento Local para Arrendamento Habitacional
Até 31 de dezembro de 2029, ficam isentos de IRS e IRC os rendimentos obtidos por:
- Contratos no âmbito do Programa de Apoio ao Arrendamento;
- Imóveis anteriormente afetos a alojamento local (com registo até 31 de dezembro de 2022) convertidos em arrendamento habitacional até 31 de dezembro de 2024 e com contrato registado no Portal das Finanças.
14 Regras-Chave da Lei do Arrendamento em Portugal
1.Comunicação do Contrato às Finanças: Obrigação do senhorio, e, a partir de 1 de agosto de 2025, também possível pelo arrendatário ou sublocador.
2.Contrato Sempre Por Escrito: Obrigatório, mas, se houver prova de ocupação com pagamento de renda por seis meses, o contrato pode ser validado.
3.Limite às Novas Rendas: Até 31 de dezembro de 2029, os novos contratos só podem ter um aumento máximo de 2% face ao anterior, se existiu nos últimos cinco anos.
4.Duração Mínima de 1 Ano: Contratos com prazo inferior são automaticamente ajustados para 1 ano.
5.Renovação Automática por 3 Anos: Caso não haja indicação em contrário, os contratos renovam-se por 3 anos, se forem inferiores a esse prazo.
6.Caução e Adiantamento de Rendas: Máximo de duas rendas como caução. É possível adiantar até dois meses de renda, por acordo escrito.
7.Atraso no Pagamento: Após o 8.º dia útil do mês, pode ser aplicada uma indemnização de 20% do valor da renda.
8.Rescisão pelo Senhorio por Atrasos: Mais de quatro atrasos em 12 meses permite a denúncia do contrato, desde que haja aviso escrito após o 3.º mês de incumprimento.
9.Desistência pelo Inquilino: Pode denunciar o contrato a qualquer momento, idealmente com pré-aviso legal, exceto em casos graves como desemprego involuntário.
10.Direito de Preferência na Compra: Após 2 anos de arrendamento, o inquilino tem prioridade na compra do imóvel.
11.Visitas ao Imóvel: O senhorio pode visitar o imóvel com o consentimento do inquilino. Nos 3 meses finais do contrato, o inquilino deve permitir visitas a potenciais novos arrendatários, mediante acordo.
12.Proibição de Assédio: O senhorio não pode adotar comportamentos intimidativos ou hostis. É possível denunciar ao município e exigir correções.
13.Proibição de Discriminação: O acesso ao arrendamento não pode ser condicionado por razões de género, etnia, idade, orientação sexual, religião, entre outros.
14.Dedução das Rendas no IRS: Em 2025, os inquilinos podem deduzir até 700 euros no IRS (15% das rendas). Este limite aumenta para 750 euros em 2026 e 800 euros em 2027.
Contratos Antigos (Pré-1990)
Estes contratos não transitam para o novo regime. Mantêm-se válidos e estão isentos de IMI e IRS. Se a renda for inferior a 1/15 do VPT do imóvel, é possível pedir compensação ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU).
Prazos para Terminar Contratos
Contratos com Prazo Certo
| Duração do contrato | Notificação pelo senhorio | Notificação pelo inquilino |
|---|---|---|
| ≥ 6 anos | 240 dias | 120 dias |
| 1 a 6 anos | 120 dias | 90 dias |
| 6 meses a 1 ano | 60 dias | 60 dias |
| < 6 meses | 1/3 do prazo | 1/3 do prazo |
O inquilino pode também denunciar após 1/3 do prazo, com aviso de:
- 120 dias (contrato ≥ 1 ano);
- 60 dias (contrato < 1 ano).
Contratos por Duração Indeterminada
Pode ser denunciado após 6 meses de vigência:
- Com 120 dias de aviso, se durar há 1 ano ou mais;
- Com 60 dias de aviso, se tiver menos de 1 ano.
Melhores Websites de Arrendamento em Portugal
Em Portugal, existem vários sites de confiança para procurar casas e apartamentos para arrendamento, tanto a curto como a longo prazo. Abaixo está uma lista dos melhores e mais utilizados sites de arrendamento em Portugal, abrangendo desde plataformas generalistas até especializadas:
Principais Sites de Arrendamento em Portugal
1. Idealista
- Um dos mais populares e completos em Portugal.
- Oferece arrendamento, compra e partilha de casa.
- Permite definir alertas e filtros detalhados (preço, tipologia, zona, etc.).
- Aplicação móvel disponível.
2. Imovirtual
- Plataforma robusta, com muitos anúncios atualizados.
- Permite pesquisa por mapa, fotos, preço, tipo de imóvel.
- Muito usado tanto por particulares como por agências imobiliárias.
3. OLX Imóveis
- Popular entre particulares.
- Ideal para quem procura arrendamentos diretos com senhorios, sem intermediários.
- Atenção: pode conter anúncios menos verificados — exige alguma precaução.
4. Casa Sapo
- Um dos portais imobiliários mais antigos em Portugal.
- Bom leque de imóveis para arrendamento e compra.
- Permite contacto direto com agências e proprietários.
5. BPI Expresso Imobiliário
- Integrado no portal do jornal Expresso.
- Anúncios maioritariamente de agências imobiliárias.
- Boa interface para pesquisa regional e por características.
O mercado de arrendamento em Portugal está sujeito a uma legislação cada vez mais detalhada, com o objetivo de equilibrar os direitos dos inquilinos e dos senhorios. Para 2025, as atualizações de renda serão moderadas, mas as regras são rigorosas e a sua violação pode acarretar consequências legais. A informação e o cumprimento da lei continuam a ser a melhor defesa para todos os intervenientes.
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